樓市新政“國(guó)五條”一石擊起千層浪，仍在持續(xù)發(fā)酵，沈城多家公證機(jī)構(gòu)明顯感受到房產(chǎn)公證業(yè)務(wù)的激增，同比增幅達(dá)到三至四成。
辦理公證原本是為了減少和避免糾紛。但記者在采訪中了解到，“國(guó)五條”的出臺(tái)，一些市民為避免被征20%的所得稅前來(lái)公證，一些有其他目的涉房公證存在隱性風(fēng)險(xiǎn)，不但可能達(dá)不到避稅目的，甚至可能造成新的糾紛和損失。
辦房產(chǎn)公證需排隊(duì)預(yù)約
在業(yè)務(wù)大廳的入口，一位工作人員詳細(xì)詢問(wèn)客戶需要辦理的業(yè)務(wù)，而后從排號(hào)機(jī)上打出一個(gè)指定窗口的號(hào)單遞給客戶……這里不是銀行，而是昨日遼寧公證處里的景象，而在辦理公證的業(yè)務(wù)中，有關(guān)房產(chǎn)贈(zèng)予、委托、繼承、聲明等顯然成為一大熱點(diǎn)。“在國(guó)五條出臺(tái)后，我們的公證業(yè)務(wù)受理量的確呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，由日常的50件/天上升至70-80件/天，其中有關(guān)房產(chǎn)類的公證增長(zhǎng)最為明顯，我問(wèn)過(guò)不少同行都有這一現(xiàn)象，但近期有恢復(fù)正常狀態(tài)的趨勢(shì)。”遼寧公證處副主任孫凱輝說(shuō)。
因在外地的妹妹為處理沈陽(yáng)的一處房產(chǎn)，肖穎受妹妹之托需要代為跑相關(guān)手續(xù)，當(dāng)她打電話給自己在一公證處任職公證員的同學(xué)求助辦理委托公證時(shí)，被告知辦房產(chǎn)公證最好早點(diǎn)去排隊(duì)或預(yù)約，否則一個(gè)上午都可能辦不完。
肖穎疑惑不已：“同學(xué)告訴我，在國(guó)五條細(xì)則還沒(méi)落地，房產(chǎn)公證咨詢和辦證占了七成業(yè)務(wù)，委托公證又占涉房公證的半數(shù)以上，更是以前從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)辦個(gè)委托公證都能火到這種程度，看來(lái)政策的影響蠻大的。”
真委托假買(mǎi)賣暗藏風(fēng)險(xiǎn)
交易委托公證是房產(chǎn)公證中常見(jiàn)的一種公證，許多因不在本地或工作繁忙的業(yè)主，常常把跑手續(xù)等委托給親戚朋友打理。“在具體業(yè)務(wù)中，我們也發(fā)現(xiàn)一些公證是發(fā)生在賣房者與中介之間，比如委托中介售房，程序上是合法有效的，但根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)這其中有部分案例是真委托假交易，說(shuō)白了一些中介除了想掙中介費(fèi)外，還想掛高房?jī)r(jià)掙價(jià)差。”沈城一公證處負(fù)責(zé)人說(shuō)。
這位負(fù)責(zé)人表示，這種“真委托假買(mǎi)賣”的行為，雖委托方拿到自認(rèn)為合理的房款，但有的中介拿著委托書(shū)，卻沒(méi)有真正完成買(mǎi)賣行為，這樣在房屋登記機(jī)關(guān)看來(lái)，房屋產(chǎn)權(quán)仍屬于原產(chǎn)權(quán)人，假如產(chǎn)權(quán)人在辦理公證并將產(chǎn)權(quán)證交給受托人后，自行到房管部門(mén)掛失補(bǔ)辦手續(xù)，即可再次擁有產(chǎn)權(quán)證，造成產(chǎn)權(quán)登記的混亂，易對(duì)善意取得第三人造成經(jīng)濟(jì)損害。“國(guó)五條”出臺(tái)后，因?yàn)槎追可婕安铑~20%征個(gè)稅，有人試圖用“真買(mǎi)賣假贈(zèng)與”的方式避稅。“這種方法看似可行，但同樣風(fēng)險(xiǎn)重重，經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前是不可以撤銷贈(zèng)與的，‘真買(mǎi)賣假贈(zèng)與’的情況下，受贈(zèng)人會(huì)因?yàn)檗k理贈(zèng)與合同公證后不可撤銷而不付款，‘贈(zèng)予人’就有得不到房款的風(fēng)險(xiǎn)。”
繼承遺贈(zèng)同比增一倍
因?yàn)樵诶^承與接受遺贈(zèng)的情況下，是可以免征20%所得稅的，所以不少市民急著辦理繼承公證或遺囑公證。沈城一公證處提供的數(shù)據(jù)顯示，今年3月初至4月末，辦理繼承和遺贈(zèng)公證的業(yè)務(wù)同比增幅超過(guò)100%。
該處一位公證員給記者講述了她所遇到的案例，一位只有40多歲的父母，因?yàn)槭稚嫌袃商追慨a(chǎn)，孩子名下也有一處房產(chǎn)，為了不限購(gòu)或交易時(shí)避免20%個(gè)稅，申請(qǐng)將房產(chǎn)遺贈(zèng)孩子，“當(dāng)時(shí)把我弄得哭笑不得”。
依據(jù)我國(guó)繼承法等相關(guān)規(guī)定，繼承從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始，所以不存在提前辦理繼承公證的問(wèn)題。但是有些人會(huì)提前辦理遺囑公證或遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議書(shū)公證，因我國(guó)繼承法規(guī)定，繼承開(kāi)始后，按照法定繼承辦理，有遺囑的，按遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。
而國(guó)五條出臺(tái)后，的確有一些子女或其他人讓老人提前前往公證處辦理遺囑公證或遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議書(shū)公證，并且認(rèn)為拿到該類公證書(shū)就能確保得到老人的遺產(chǎn)，平時(shí)就對(duì)老人疏于照顧了。“實(shí)際上，老人生前是可以修改遺囑內(nèi)容的，這是很基本的權(quán)利。”公證人員提醒說(shuō)。
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