每年“3·15”前夕，記者都接到不少讀者的投訴，上一年買家集中投訴房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的素質(zhì)問題，今年記者接到讀者程小姐關(guān)于中介人員用“全權(quán)委托公證書”炒樓且無法兌現(xiàn)諾言的問題。自限購(gòu)以來，購(gòu)房名額問題成為多套房屋持有者的障礙，于是市場(chǎng)上出現(xiàn)不少借用他人名義買樓的個(gè)案，真正賣樓的人士其實(shí)是持業(yè)主“全權(quán)委托公證書”的代理者。在記者截稿前，記者從程小姐處得到消息，由于記者的采訪介入，持“全權(quán)委托公證書”賣樓的中介人員終于確認(rèn)賣樓，雙方簽署補(bǔ)充協(xié)議，把約定4月30日前過戶的期限延長(zhǎng)半個(gè)月。這個(gè)消費(fèi)者維權(quán)的事件雖然暫時(shí)獲得解決，但持業(yè)主“全權(quán)委托公證書”的交易存在不少交易陷阱，程小姐的個(gè)案正是一個(gè)鮮明的例子。近來因“新國(guó)五條”而交易量大增，不少人匆忙入市，在各種急售的盤源里難免泥沙俱下，各位有心入市的買家，記得擦亮眼睛提防全權(quán)委托書的賣樓者。
事件：中介人士“口輕輕” 首置買家“懵盛盛”
程小姐與男友去年年底一直在看樓，因男友在廣州是集體戶口，必須買房后遷入新房地址才可去辦理結(jié)婚登記，于是新房對(duì)于他們來說除了新家外，還意味著法律登記的“要件”。由于男友在番禺工作，在市區(qū)工作的程小姐貼心地只找番禺的房屋，他們看了十多套房源后最終在今年1月看中鐘村鎮(zhèn)某大盤一個(gè)兩房單位，70多平方米的樓梯樓單位以85萬元成交。當(dāng)時(shí)業(yè)主并沒有出現(xiàn)，只是由持業(yè)主“全權(quán)委托公證書”的范小姐出現(xiàn)簽約，她與男友從沒有買過樓，經(jīng)中介查冊(cè)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)沒問題又檢查過房產(chǎn)證和公證書等資料后，兩人歡欣地與這位代理人簽訂了三方合同。程小姐表示，由于鐘村鎮(zhèn)未納入番禺區(qū)二手房網(wǎng)簽的合同范圍，他們只是用中介提供的三方約進(jìn)行簽約。
在1月初簽約時(shí)，這套單位仍在按揭中，業(yè)主代理人向他們表示，她認(rèn)識(shí)按揭銀行的人，可趕緊贖契出來交易，若程小姐首期可付得快且成數(shù)多，她可以把房屋在過戶前就交給她裝修。程小姐一直盼著趕緊買新房裝修再回鄉(xiāng)擺酒結(jié)婚，得知業(yè)主愿意早一點(diǎn)交樓，她不疑有詐，于是同意首期支付五成以上。他們?nèi)缂s在1月底支付五成首期，當(dāng)時(shí)代理人告訴他們過年后就可贖契。誰知過年后代理人告知她贖契要到4月初，但根據(jù)當(dāng)時(shí)合同的約定，4月30日前過戶，她沒有錯(cuò)。程小姐心里開始覺得有點(diǎn)不妥。
過年后，程小姐買好了一萬多元的家具和裝修材料，找的裝修隊(duì)也開始進(jìn)場(chǎng)裝修。不料在2月底，業(yè)主突然通知物管停止他們的裝修。此時(shí)，程小姐開始擔(dān)心，上網(wǎng)用業(yè)主代理人范小姐的手機(jī)號(hào)碼為關(guān)鍵詞一搜，發(fā)現(xiàn)這人是番禺某中介行的房產(chǎn)中介，網(wǎng)上到處是她代理放盤的盤源，且他們從鐘村大盤的其他中介了解到，這位中介一早就名額滿了，與他們簽約賣樓后又在同一個(gè)大盤購(gòu)入一套二手房，用的同樣是“全權(quán)委托公證書”的方式。
程小姐懷疑當(dāng)時(shí)這位代理人以早交樓為名要他們支付多一點(diǎn)的首期，可能是要支付另一個(gè)房屋的首期。程小姐向記者抱怨，現(xiàn)在贖契又未辦，五成首期已被拿走，裝修又停掉，到底這個(gè)代理人是否有心賣樓？于是，他們決定與代理人范小姐商議，由于裝修已停止，代理人可否先退首期，等贖契時(shí)再支付首期，范小姐氣焰非常囂張，說他們交五成首期是根據(jù)合同約定，她沒有錯(cuò)，如果他們要拿回五成首期，她只賠兩萬元，不能根據(jù)合同所言要賠償樓價(jià)20%作為違約金。程小姐表示，現(xiàn)在裝修已停掉，提早交樓已沒必要。為這個(gè)房屋，他們已支付1萬多元的裝修款，且從今年1月到現(xiàn)在，鐘村樓價(jià)已足足升了1000元/m2，他們的損失遠(yuǎn)不止兩萬元。業(yè)主代理方不肯退首期，只愿雙倍賠定；買方支付五成首期心驚驚，但約定的4月30日前過戶還沒到，合同仍在履行之中，兩方僵持不下，中介也難以調(diào)停。
記者介入：
代理人不否認(rèn)名額已滿借用全權(quán)委托方式買樓
根據(jù)程小姐提供的業(yè)主代理人電話，記者電話聯(lián)系了代理人范小姐。代理人范小姐對(duì)是否名額已滿借用“全權(quán)委托”方式買樓的說法不予以否認(rèn)，她只是說這是“個(gè)人隱私”。她認(rèn)為，合同還處于有效期，程小姐只能等4月30日最后期限后才可以以合同條款來追究責(zé)任，到時(shí)候要賠多少錢看法官怎么判。
或許是由于記者介入以及“新國(guó)五條”20%個(gè)稅的影響，最終業(yè)主代理人范小姐與程小姐回到談判桌前，雙方簽署補(bǔ)充協(xié)議，把過戶的最后期限從4月30日延長(zhǎng)半個(gè)月。
相關(guān)部門“踢皮球” 行業(yè)組織不給力 買家很無奈
從1月初簽約，過年后問題叢生，再到“3·15”前終于與業(yè)主代理人簽署補(bǔ)充協(xié)議，程小姐為房屋的事情多方奔波，她感嘆二手房買家遇難題解決無抓手。
業(yè)主代理人要求他們的裝修撤場(chǎng)后，她擔(dān)心業(yè)主方不履行合同，更擔(dān)心已支付的五成首期“凍過水”，希望找有關(guān)部門反映情況，向業(yè)主方施加一定的壓力。她先找了廣州市消委會(huì)，消委會(huì)稱房產(chǎn)糾紛不歸消委會(huì)管，讓她去找市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)；她又去房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)反映，結(jié)果該協(xié)會(huì)人士表示，番禺區(qū)中介行業(yè)不歸廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)管，建議她去找番禺區(qū)國(guó)土房管局；她去番禺區(qū)國(guó)土房管局反映，結(jié)果該部門人員叫她找信訪辦，總之沒有一個(gè)部門愿意處理房產(chǎn)糾紛這個(gè)“燙手山芋”。
自辦公積金貸款平靚正
首次買樓問題多多，房產(chǎn)糾紛難辦，但程小姐在買樓過程中看到一點(diǎn)亮光——自辦公積金貸款原來很容易。她與男朋友在單位都購(gòu)買了住房公積金，且由于他們首付五成以上，余下的貸款可全部使用公積金貸款，她1月初簽約，1月18日即可批下貸款，只花了1900元。程小姐表示，以她貸款35萬元來說，1個(gè)點(diǎn)的按揭費(fèi)為3500元，某些小按揭中介打個(gè)六折，也需要2100元，自己去公積金中心辦理申請(qǐng)，兩天就批下來，過程非常簡(jiǎn)單。
記者旁觀：連糾紛解決方式都沒有選 買方賣方真烏龍
程小姐這個(gè)糾紛暫時(shí)解決，記者作為旁觀者和調(diào)停人也算放下心來。這個(gè)糾紛最難辦的地方在于合同仍在執(zhí)行之中，解約只能通過買賣雙方協(xié)商，買賣雙方對(duì)賠償?shù)钠谕指鞑幌嗤詈镁褪请p方以和為貴。雖然業(yè)主方代理人是中介人士，買賣雙方在合同簽署時(shí)卻非常烏龍，連糾紛解決方式都沒有在仲裁或者地方人民法院這兩種解決方式上作出選擇。
業(yè)主代理人范小姐是中介經(jīng)紀(jì)，以全權(quán)委托方式買樓，據(jù)她自稱業(yè)主是其表弟。這位代理人并沒有在自家服務(wù)的中介公司放盤，而是在別家中介放盤成交。
中介炒樓一向是行業(yè)大忌，他們不專心提供服務(wù)，而是用“全權(quán)委托”方式和貸款杠桿來“樓滾樓”，對(duì)買賣雙方都沒有好處，可惜政府和行業(yè)部門對(duì)這些不法行為卻難以查處。對(duì)于真正的買家來說，他們也只希望快點(diǎn)結(jié)束煎熬，不一定愿意站出來指控行業(yè)的不法行為。
購(gòu)房貼士：
“全權(quán)委托”買賣房屋
業(yè)主、買家都要提防
炒樓人士以“全權(quán)委托公證書”買樓，一買一賣不需要支付多一重稅費(fèi)，做個(gè)房產(chǎn)“二傳手”輕松賺差價(jià)，但對(duì)真正的業(yè)主和買家來說都潛藏不少風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)在于“一房多賣”，對(duì)真正的買家來說，買樓可能被吃差價(jià)，且有可能買來一間官司纏身的房屋。舉例說，業(yè)主以200萬元向某炒家出售房屋，如果這個(gè)炒家“有良心”，他可能找到另一位買家以220萬元承接，那么這名炒家就可用“全權(quán)委托公證書”在不交任何稅費(fèi)且又不涉及購(gòu)房名額的情況下炒樓獲得20萬元的特殊收入。
對(duì)于一些存心不良的人士，他們持有“全權(quán)委托公證書”，可能到處放盤，且放盤價(jià)又非常低，以150萬元來放，部分中介也對(duì)此推波助瀾，勸說新買家盡快支付定金，炒家收取10個(gè)新買家每個(gè)10萬元訂金，總額已到100萬元，但炒家最終可能選擇另一位新買家完成交易，索價(jià)200萬元。當(dāng)中，炒家利用“全權(quán)委托公證書”獲得100萬元的不法收入，同時(shí)也成功回收200萬元的購(gòu)房成本。在炒家逃跑之下，交了定金買不到房的受騙買家必定會(huì)找原業(yè)主算賬，這“一房多賣”的法律責(zé)任必定會(huì)讓業(yè)主吃不消。真金白銀買房的買家雖是善意第三人，但房屋涉訟，自己也住得不安樂。
業(yè)主要提防炒家用“全權(quán)委托”方式來炒樓，業(yè)主可以在“全權(quán)委托公證書”上指定某人辦理房屋過戶至XX，這種具有明確指向的“全權(quán)委托公證書”可大大減少“核武器”的殺傷力。最根本的做法是，不接受買家以“全權(quán)委托公證書”獲得房產(chǎn)的方式，要求直接過戶。對(duì)真正的買家來說，若業(yè)主是持“全權(quán)委托公證書”的人士，且放盤價(jià)又比較筍，要求支付定金又較快，首期又比較大，那么新買家就要多留幾個(gè)心眼，盡可能選擇與業(yè)主直接交易。
法律貼士：
業(yè)主可隨時(shí)撤銷“全權(quán)委托”
產(chǎn)權(quán)過了戶買賣才算完成
據(jù)法律界人士介紹，“全權(quán)委托公證書”從法律性質(zhì)上講是一種委托法律關(guān)系，即委托人授權(quán)給受托人代為處理某些事務(wù)。根據(jù)《合同法》第四百一十條規(guī)定，受托人可隨時(shí)解除委托。這種委托授權(quán)，即使是經(jīng)過公證，委托人也可以通過合法的形式隨時(shí)撤銷委托。目前，二手樓交易中由“全權(quán)委托公證書”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和司法訴訟風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。
專家表示，憑一紙“全權(quán)委托公證書”并不能表示房屋的產(chǎn)權(quán)一定能順利轉(zhuǎn)移。因?yàn)槎謽琴I賣交易的過程所涉部門、環(huán)節(jié)較多，作為非專業(yè)人士的買家一般很難將辦理二手樓產(chǎn)權(quán)過戶所需的委托事項(xiàng)一一列示清楚。法律專家提醒消費(fèi)者及投資人士，房屋買賣的最終依據(jù)是權(quán)屬轉(zhuǎn)移條約，而不是公證，即使進(jìn)行了公證，二手樓交易未進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移而發(fā)生法律糾紛的風(fēng)險(xiǎn)還是比較大。
中介人士提醒買賣雙方，業(yè)主要盡量避免做“全權(quán)委托”，自己的物業(yè)自己去簽署合約；其次，買家應(yīng)要求與業(yè)主本人見面，即使見不了面，也一定要拿房產(chǎn)證的編號(hào)進(jìn)行查冊(cè)，看業(yè)主是誰、物業(yè)權(quán)屬狀況等，盡量減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)。此外，無論是業(yè)主還是買家，簽約時(shí)需留意合約上賣方、買方是否與一直商洽的人對(duì)上號(hào)。最后，買賣雙方最好在中介公司的見證下，去委托第三方做房款的資金監(jiān)管，等交易全部結(jié)束后，再付款給對(duì)方，這樣能保障雙方的利益不受到損害。
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