近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，二手房交易也隨之活躍起來(lái)。但當(dāng)前二手房市場(chǎng)卻存在這樣一種狀況：如果房子房齡不到5年，為了避免繳納幾萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，一些當(dāng)事人雙方談妥買(mǎi)賣(mài)，只簽委托書(shū)，到公證處進(jìn)行公證，并不辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，成為二手房交易公開(kāi)的秘密。據(jù)了解，每年，僅在焦作市眾信公證處公證的戶(hù)數(shù)就有200余戶(hù)，各縣的數(shù)量就更多了，由此也帶來(lái)了諸多問(wèn)題和隱患，成為新的投訴熱點(diǎn)。近日，東方今報(bào)記者從近期投訴中選取部分典型案例，為您揭秘其中風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也咨詢(xún)了焦作市眾信公證處及業(yè)內(nèi)人士，予以分析，以期能對(duì)正在進(jìn)行二手房交易的讀者予以法律指導(dǎo)，避免產(chǎn)生不必要的損失。
【投訴一】房?jī)r(jià)升溫 賣(mài)房者反悔引發(fā)矛盾
市民劉女士于2009年初看中了焦作市新區(qū)某小區(qū)的一套二手房。當(dāng)時(shí)與賣(mài)方協(xié)議約定首期房款付20萬(wàn)元，到2010年6月前付清剩余的15萬(wàn)，賣(mài)方需在最后一筆房款到賬后20日內(nèi)將房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)?？墒菑?009年的上半年開(kāi)始，房?jī)r(jià)一路飆升，劉女士2010年5月將剩余的15萬(wàn)元交給對(duì)方時(shí)，對(duì)方提出返還已經(jīng)支付的20萬(wàn)房款，不再履行雙方簽訂的協(xié)議。原來(lái)，賣(mài)方看到最近房?jī)r(jià)普漲，覺(jué)得自己的房子“賣(mài)虧了”，便以“本人需自居”為由，拒不履行合同。雙方為此進(jìn)行了多次協(xié)商，最終以賣(mài)方賠償幾萬(wàn)塊違約金而告終。劉女士在接受采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“買(mǎi)房的事讓她不勝其煩，當(dāng)時(shí)及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)就沒(méi)后來(lái)的麻煩了。”
東方今報(bào)記者在焦作市的幾家房產(chǎn)中介了解到，近兩年來(lái)，由于房?jī)r(jià)居高不下，很多賣(mài)房者簽訂了購(gòu)房協(xié)議后，還收了買(mǎi)方的定金，可后來(lái)看到房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，賣(mài)方就不想賣(mài)房了，可是買(mǎi)房者又不想退房，雙方鬧得不可開(kāi)交，中介也牽扯其中，怎么都說(shuō)不清楚，究其原因主要是利益作祟。
【投訴二】房產(chǎn)證在手也不保險(xiǎn)
焦作市的王先生2003年購(gòu)買(mǎi)了一棟別墅，為了省錢(qián)，并沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，而是選擇辦理了公證，并拿到了對(duì)方的房產(chǎn)證。今年3月份，賣(mài)方提供了該別墅的《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件、身份證，并在報(bào)紙上刊登了房產(chǎn)證遺失證明后，到市房管局申請(qǐng)房產(chǎn)證遺失補(bǔ)發(fā)，該局按照正常程序?yàn)橘u(mài)方辦理了補(bǔ)發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》。由于王先生及時(shí)發(fā)現(xiàn)，趕緊申請(qǐng)異議登記，隨后提起法律訴訟，才挽回了即將造成的損失。
焦作市房產(chǎn)管理中心相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人接受采訪(fǎng)時(shí)表示，拿到了賣(mài)方的房產(chǎn)證，但沒(méi)有過(guò)戶(hù)，風(fēng)險(xiǎn)同樣存在，因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)規(guī)定，個(gè)人持有的房產(chǎn)證如果丟失后可以辦理掛失并重新補(bǔ)辦。一旦有不良賣(mài)方就此拿到新的房產(chǎn)證，并持補(bǔ)辦的房產(chǎn)證將房子賣(mài)給第三方，就會(huì)損害買(mǎi)方的利益。
“根據(jù)有關(guān)法律，第三方如果以合理的價(jià)格善意取得該房產(chǎn)，其交易行為又經(jīng)過(guò)合法過(guò)戶(hù)，沒(méi)有過(guò)戶(hù)的前一個(gè)買(mǎi)房人就只能找賣(mài)房人索取損失。”該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，因此買(mǎi)房者不能因小失大，要及時(shí)跟買(mǎi)房者過(guò)戶(hù)才最保險(xiǎn)。
【投訴三】賣(mài)方過(guò)世導(dǎo)致過(guò)戶(hù)難
牛先生于2000年在焦作解放區(qū)幸福街社區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，拿到房產(chǎn)證后，雙方進(jìn)行了公證，此后一直就沒(méi)再想辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的事，他想房產(chǎn)證都在自己手里害怕什么。2012年的一天，他在報(bào)紙上看到了一則一房?jī)少u(mài)的消息后，就馬上拿著公證和房產(chǎn)證去辦過(guò)戶(hù)，可是工作人員告訴他，辦理過(guò)戶(hù)要雙方帶著相關(guān)證件到場(chǎng)簽字確認(rèn)。等他去找對(duì)方時(shí)，才得知對(duì)方已去世兩年了。幸好對(duì)方的子女非常配合，通過(guò)繁瑣的法律程序，把原來(lái)的房子繼承到子女名下，才辦理了過(guò)戶(hù)。牛先生告訴記者，雖然對(duì)方的子女非常通情達(dá)理，但是人家工作很忙，總要麻煩人家，自己心里很是歉疚，僅一套程序走完，前前后后花了近半年時(shí)間，要是買(mǎi)房時(shí)立即辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，可能兩天就辦完了。
東方今報(bào)記者在采訪(fǎng)中了解到，近年來(lái)，由于不及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，造成了隱患非常多，有些不良賣(mài)家對(duì)一房?jī)少u(mài)、把房子賣(mài)出后，還用它作抵押到銀行貸款，結(jié)果司法部門(mén)突然來(lái)把房子查封了，自己還弄不清是怎么回事。
【分析】交易不過(guò)戶(hù)原因何在？
既然不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，隱患如此多，風(fēng)險(xiǎn)又那么大，一些當(dāng)事者緣何還是不辦理過(guò)戶(hù)呢？
據(jù)了解，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的普通住房轉(zhuǎn)讓的，要按照銷(xiāo)售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這筆不菲的營(yíng)業(yè)稅基本上是由賣(mài)方轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方承擔(dān)的。很多買(mǎi)方在明知存在風(fēng)險(xiǎn)的情況下，為了規(guī)避稅費(fèi)，甚至主動(dòng)要求賣(mài)方延期辦理過(guò)戶(hù)。
焦作市嘟嘟不動(dòng)產(chǎn)業(yè)有限公司經(jīng)紀(jì)人王輝認(rèn)為，除了房屋投資者及部分買(mǎi)房者鉆政策的空子，通過(guò)公證但不過(guò)戶(hù)的方式買(mǎi)賣(mài)房子，很多沒(méi)有資質(zhì)或者管理不規(guī)范的中介公司，為了促成房屋的交易，掙取1%的傭金，也會(huì)主動(dòng)為交易雙方出謀劃策，由賣(mài)方簽署授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)買(mǎi)方指定的人代替賣(mài)方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，與房產(chǎn)證原件一起交由買(mǎi)方保管，以此來(lái)降低交易成本，提高房屋中介的成功率，謀取中介費(fèi)。
“其實(shí)，現(xiàn)在利用委托公證逃稅的交易風(fēng)險(xiǎn)是越來(lái)越大了。”王輝稱(chēng)。
【說(shuō)法】公證無(wú)法保證產(chǎn)權(quán)安全
那么買(mǎi)賣(mài)二手房委托公證到底是什么意思呢？
東方今報(bào)記者在焦作市眾信公證處了解到，所謂委托公證原本是房主即委托人將辦理與房產(chǎn)有關(guān)的事務(wù)，或者實(shí)施與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為 （買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押等）的權(quán)利授權(quán)給受托人的意思表示，是房主本人沒(méi)有時(shí)間或是路途遙遠(yuǎn)或是行動(dòng)不便，不能和買(mǎi)主一起到房產(chǎn)交易部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)的繁雜手續(xù)，而采取的一種便利措施。
“簡(jiǎn)單地說(shuō)，房產(chǎn)委托公證就是房主給買(mǎi)方出具委托書(shū)，由他人代替房主辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。”該公證處一工作人員稱(chēng)，盡管房產(chǎn)交易的雙方進(jìn)行公證或者簽訂了協(xié)議，但是沒(méi)有在法律上改變房產(chǎn)的權(quán)屬狀況，買(mǎi)方并未建立自己的房產(chǎn)檔案、沒(méi)有自由處置房產(chǎn)的一切合法權(quán)利，如果賣(mài)方將房產(chǎn)再次賣(mài)出、抵押貸款、拆遷賠償?shù)?，公證房屋買(mǎi)賣(mài)合同和委托合同也無(wú)法對(duì)其產(chǎn)生約束力。
“當(dāng)然，降低成本、追求最大利益是交易雙方的共同追求，這個(gè)也不是沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)。” 該工作人員告訴記者，在房產(chǎn)交易過(guò)程中，交易安全最核心的問(wèn)題是資金安全以及授權(quán)信任。就前者，辦理提存公證是最安全和實(shí)用的解決方案。因?yàn)椋k理房產(chǎn)變更手續(xù)時(shí)需要評(píng)估、測(cè)繪等，全部做下來(lái)至少一個(gè)月時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的過(guò)程中，先將房款提存于公證處的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，待買(mǎi)房人領(lǐng)到房產(chǎn)證后，雙方再到公證處提款。房款在公證處，買(mǎi)房人不用怕房主卷錢(qián)跑路，房主也不必?fù)?dān)心過(guò)戶(hù)后拿不到錢(qián)。
粵公網(wǎng)安備44030902001495號(hào)
中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)舉報(bào)中心