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　　因?yàn)楣C“擺烏龍”，馮老伯一家被剝奪了繼承權(quán)。從2007年開始，馮老伯連打了六場官司，狀告廣州市國土資源和房屋管理局（下稱房管局），先后要求撤銷核發(fā)給班氏以及第三人閻某經(jīng)買賣交易取得的房產(chǎn)證。但請不起律師，官司至今連打連輸。日前，該案又在廣州市中院二審開庭。

　　案例回放

　　表親謊報(bào)祖輩過世順序

　　拿公證書騙房產(chǎn)證

　　年逾六旬的老廣馮老伯說，他們一家三口帶著90多歲的老母親，住在惠福西路畢公巷12號(hào)的祖屋已經(jīng)二十多年了。這幢外形精致、面積約300多平方米的兩層小洋樓，是1935年由馮老伯的爺爺馮某湘、姑姑馮某璋及姑丈班某賢共同建造，當(dāng)時(shí)契證上寫了姑丈的名字。

　　1965年到1971年，姑姑馮某璋和祖父馮某湘相繼去世。按照《繼承法》規(guī)定，子女先于父母去世，父母作為子女的第一順位繼承人。馮老伯的祖父母對于姑姑所占有的那部分房產(chǎn)，與姑姑七個(gè)子女有同樣的繼承權(quán)。而作為后人，馮老伯可相應(yīng)繼承祖父母的部分份額。

　　然而1991年期間，班氏表兄弟姐妹七人虛報(bào)了馮老伯的姑姑和祖父母死亡的時(shí)間。將馮老伯的祖父母死亡時(shí)間說在前，姑姑的死亡時(shí)間說在后。這樣一來，姑姑所占有的那部分房屋權(quán)屬就跟馮老伯這一脈無關(guān)了。班氏七人據(jù)此拿到了繼承公證書，進(jìn)而用該公證書騙得房管局核發(fā)的房地產(chǎn)證。

　　房產(chǎn)爭議期間轉(zhuǎn)賣

　　房子被悄悄轉(zhuǎn)走

　　2005年12月29日，馮老伯突然收到越秀區(qū)法院的傳票，嚇了一大跳，表親班某莽竟以祖屋所有人身份，請求法院判令馮老伯一家遷出。馮老伯這才知道七個(gè)表親騙取了房產(chǎn)證。班氏七人中的六人還將房屋的1/7產(chǎn)權(quán)贈(zèng)予給其中一人班某莽，并領(lǐng)取了新的房產(chǎn)證。

　　于是，馮老伯到公證處申請撤銷班氏七人虛假的公證書，2006年7月31日，該公證書被撤銷。同年8月2日，馮老伯以特快專遞的方式向廣州房管局寄出一封信函，告知畢公巷12號(hào)房屋的公證書已被撤銷，請求房管局撤銷房地產(chǎn)證。

　　然而就在這段時(shí)間內(nèi)，班某莽將存在爭議的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給了第三人閻某，房管局于2006年8月22日給閻某核發(fā)了房產(chǎn)證。

　　判決分析

　　第三人不知有糾紛，可因善意取得房產(chǎn)

　　從2007年開始，馮老伯分別針對七個(gè)表兄因繼承和贈(zèng)予而取得房產(chǎn)證，狀告廣州市國土房管局，要求對方撤銷房產(chǎn)證。但接連打了四場官司，都因第三人閻某經(jīng)買賣交易已取得新房產(chǎn)證，法院均駁回其訴訟請求。

　　隨后，馮老伯再度狀告市房管局，要求撤銷閻某的房產(chǎn)證，一審再告失敗。一審判決指出，原告就在先轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請求已經(jīng)被法院駁回，對后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為起訴時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)裁定駁回。同時(shí)，此前法院已經(jīng)認(rèn)定在先房屋登記行為違法，但是為了因保護(hù)善意第三人，原告對后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的起訴，法院也應(yīng)當(dāng)裁定駁回。

　　本案涉及的房產(chǎn)曾因繼承、贈(zèng)予及買賣三次轉(zhuǎn)移登記，馮老伯雖已就該屋首次轉(zhuǎn)移登記的行為提起行政訴訟，但案經(jīng)一二審均被駁回。根據(jù)上述規(guī)定，本次轉(zhuǎn)讓登記提起的起訴應(yīng)予駁回。至于馮老伯認(rèn)為其他繼承人等侵犯其合法權(quán)益的情況，不屬本案審查范圍。

　　馮老伯不服判決并上訴。日前，該案在廣州市中院二審，由于一審是駁回起訴，二審依法僅對駁回起訴是否合法作出審查。

　　律師支招

　　1.房管局僅作形式審查，告房管局要不回房子

　　馮老伯為什么連連敗訴？廣東天勝律師事務(wù)所合伙人、律師蘇曉軍分析認(rèn)為，“訴訟請求設(shè)置有誤，導(dǎo)致被法院駁回”，即輸在了訴訟技巧上面。“公證書被撤銷后，如果沒有第三人，房屋登記恢復(fù)原狀是沒有爭議的，但涉及到第三人就復(fù)雜多了。”

　　蘇律師指出，對于房屋權(quán)屬，房管局只作形式審查，房屋經(jīng)過了幾次轉(zhuǎn)手，第三人根據(jù)房產(chǎn)證登記的名字購買房屋并支付了對價(jià)，房產(chǎn)證過戶到第三人名下，這并不違法。如果第三人確實(shí)是善意的，房管局審查不存在過錯(cuò)，馮老伯是追不回這個(gè)房子的，只提起行政訴訟告房管局，鐵定是要敗訴的。

　　法院判決的意思就是保護(hù)善意第三人。“如果是善意的，就只有一條路可以走了。”蘇律師指出，善意第三人取得房屋，是不能主張房產(chǎn)登記無效的，只能起訴表親轉(zhuǎn)移房屋的行為侵犯了其合法權(quán)益，針對房子轉(zhuǎn)讓行為的價(jià)款主張損害賠償。

　　2.應(yīng)提起民事訴訟，主張串通買賣房產(chǎn)無效

　　記者回訪時(shí)，馮老伯一家均表示，他們住在祖屋已經(jīng)二十多年了，沒有錢搬出去住，與新業(yè)主的租客時(shí)有沖突。蘇曉軍律師指出，這是一個(gè)很有用的線索，馮老伯他們是一直住在里面的，那么他的表親把房子賣給第三人，就有可能不是善意的。

　　因?yàn)榘凑辗课萁灰椎某ＷR(shí)，買房的人都會(huì)去現(xiàn)場，如果去看過，自然就會(huì)知道這個(gè)房屋存在一些產(chǎn)權(quán)糾紛，或者知道里面住了人，房子買下來是無法占有使用的。為什么看到這種情況還買呢？這里就存在是否善意取得的問題，如果不是善意的，房子就很有可能拿回來。

　　蘇律師指出，馮老伯除了在二審期間應(yīng)向法官提出房屋買賣可能不存在善意第三人，同時(shí)應(yīng)提起民事訴訟，主張房屋買賣行為無效。是善意還是串通的？一是看購房價(jià)款是否低于市場價(jià)的不合理價(jià)格賣給第三人；二是看有沒有實(shí)際支付，常理來說，買房不可能用現(xiàn)金支付，要通過銀行轉(zhuǎn)賬，如果沒有銀行的單證，破綻就是最大的。

　　蘇律師表示，民事訴訟判決認(rèn)定買賣行為無效，重新確權(quán)以后，馮老伯根據(jù)民事訴訟的判決就能到房管局執(zhí)行自己應(yīng)有的份額。